Il Consiglio Comunale ha assunto la proposta della Variante 2  al Piano Urbanistico Generale (PUG) del Comune di Bologna. Il rapido evolversi del contesto ha reso necessario introdurre nuovi strumenti operativi e perfezionare le azioni esistenti, al fine di garantire la piena e tempestiva efficacia dello strumento di pianificazione urbanistica comunale, pur mantenendo la coerenza con gli obiettivi definiti dal PUG. Le modifiche introdotte sono state condivise con gli Enti preposti nell’ambito della Consultazione preliminare e presentate al Tavolo tecnico delle associazioni imprenditoriali e professionali.

Per tutelare gli obiettivi della variante ed evitare trasformazioni affrettate, l’Amministrazione ha disposto che gli effetti della salvaguardia – ossia il meccanismo che consente di congelare gli interventi privati non conformi alle nuove regole in via di approvazione, o conformi alle nuove ma non a quelle attualmente in vigore – siano prodotti sin dall’assunzione della proposta di piano. Per questa ragione questo atto, normalmente di competenza della Giunta, viene emanato dal Consiglio.

La seconda variante incide in particolare su alcune questioni rilevanti introducendo nuovi strumenti.

Maggiore coinvolgimento dei proprietari che beneficiano di un cambio di destinazione d’uso ai costi sociali dell’intervento

Viene completato il lavoro avviato con la prima variante, che aveva come obiettivo il governo della trasformazione diffusa e un maggiore impulso alla rigenerazione urbana in chiave sociale e non speculativa, facendosi carico della sostenibilità economica degli interventi.

In questa variante viene modificata la norma del PUG che prevede la possibilità di fare i cambi di destinazione d’uso verso il residenziale in modo automatico. Non sarà più così: il proprietario che vorrà convertire la sua area, ad esempio, da attività produttiva in residenziale, avrà due strade:

  • Aderire ad un albo sempre aperto, dove il proprietario manifesta la propria disponibilità a rigenerare l’area di sua proprietà in usi residenziali. Attraverso l’iscrizione all’albo il proprietario aderisce a una serie di richieste che l’amministrazione avanza, tra le quali c’è innanzitutto la definizione di un valore congruo delle aree. L’obiettivo è quello di far contribuire maggiormente il proprietario delle aree, che beneficia della rigenerazione urbana, all’obiettivo sociale: ad esempio attraverso un calmieramento del prezzo, o con l’impegno di farsi carico di una quota parte dell’ERS che verrà realizzata, oppure facendosi carico delle demolizioni dell’area o delle bonifiche. Tutto questo verrà definito in dettaglio successivamente.
  • L’altra ipotesi è quella in cui un proprietario di un’area e uno sviluppatore abbiano già individuato un accordo sullo sviluppo, oppure in cui il progetto preveda trasformazioni significative in aree strategiche, degradate, marginali. In questi casi c’è già uno sviluppatore e la strada è quella di aderire ad un bando che il Comune pubblica periodicamente per la presentazione di  accordi operativi dove, preventivamente, saranno definiti gli obiettivi di interesse generale. 

In sintesi: nel primo caso il proprietario non ha ancora individuato uno sviluppatore e quindi si impegna a farsi carico di alcuni costi; nel secondo caso, il tema della sostenibilità economica dell’intervento è già garantito dall’accordo con lo sviluppatore, che avrà già preso in considerazione nella redazione della proposta da presentare al Comune con l’accordo operativo, le richieste di interesse pubblico (come ad esempio su ERS, verde pubblico, ecc.).

In questo modo, si otterrà una maggiore partecipazione dei proprietari beneficiari della riqualificazione all’interesse sociale generale, che non graverà più solo su Comune e sviluppatori.

Allargamento della platea degli obblighi ERS, maggiori risorse per l’edilizia sociale

Con lo stesso obiettivo di garantire la sostenibilità economica senza far venir meno gli obiettivi di interesse sociale generale, con la seconda variante al PUG viene allargata la platea degli interventi che hanno l’obbligo di realizzare interventi di Edilizia Residenziale Sociale (ERS). 

Nel PUG venivano esclusi gli interventi più piccoli, quelli sotto i 7mila metri cubi.  La legge regionale, trattandosi per Bologna di un Comune “ad alta tensione abitativa”, prevede un minimo del 20% su tutti gli interventi, mentre il Comune prevede una soglia sopra i 20mila metri cubi, con una destinazione del 30% per l’ERS. La ragione per cui venivano esclusi gli interventi piccoli era che l’impatto in termini di ERS era estremamente ridotto. Con la prima variante, dove è stata introdotta la possibilità del trasferimento dell’obbligo, è diventato possibile monetizzare gli obblighi ERS (in luogo della realizzazione). 

La monetizzazione degli obblighi ERS consente di estendere a tutti gli interventi tale obbligo: in questo modo il PUG rispetta la previsione della legge regionale, sul minimo del 20%.

Per consentire una maggiore realizzazione di ERS, nella fascia tra il 20% e il 30%, viene introdotto un meccanismo di progressività, che serve a superare la prassi di progettare gli interventi poco sotto la soglia minima che faceva scattare l’obbligo di ERS. Per cui, se si realizzano 21 mila metri cubi di interventi, l’obbligo corrispondente sarà del 21% di ERS; a fronte di 22 mila metri cubi, il 22%, e così via sino al massimo del 30%.

Fino al 20% di ERS è previsto, dagli strumenti urbanistici, l’obbligo di affitto a prezzo calmierato per 20 anni. Nella quota dal 20 al 30%, sarà possibile optare per il cosiddetto “rent to buy”: immobile concesso in affitto, dove i canoni di  locazione versati vengono considerati come quota utile al riscatto della vendita finale; se la proprietà si impegna da subito a vendere al termine del periodo di affitto calmierato ad un prezzo calmierato, vengono ridotti gli anni dell’obbligo di affitto. 

Con queste previsioni, di fatto, viene aumentato l’impegno sull’ERS, ma vengono diversificate anche le modalità con le quali può essere assolto, in modo da rispondere a bisogni diversi, tanto delle persone, quanto degli operatori. 

In definitiva: si agevolano le vendite di immobili a prezzi calmierati per i cittadini, ma ci sono vantaggi anche per gli imprenditori, gli sviluppatori e gli operatori, perché si consente la possibilità di adottare modelli di business diversi e più rispondenti alla domanda.

Centro Storico: regolamentazione degli affitti brevi attraverso strumenti urbanistici

Nella prima variante vengono introdotti nuovi strumenti che consentono un maggior governo del territorio, anche sul tema degli affitti brevi. Nella seconda variante vengono differenziate le parti della città storica in base alla concentrazione di affitti brevi rispetto al numero di alloggi disponibili. 

Questa modifica  viene introdotta in attesa della legge regionale, che presumibilmente introdurrà ulteriori strumenti, i quali orienteranno la predisposizione di un apposito Regolamento comunale di gestione delle locazioni brevi turistiche, di cui il PUG attesta la necessità.

Bologna è la prima città in Italia ad adottare una regolamentazione degli affitti brevi attraverso strumenti urbanistici.

Questo intervento punta a riequilibrare gli usi sul territorio, anche promuovendo l’insediamento di servizi di prossimità e di vicinato a favore della residenza e prescrivendo la realizzazione di Edilizia residenziale sociale. 

Dissesto idrogeologico: introdotte misure di tutela dal rischio alluvioni

A seguito dei danni causati dagli eventi meteorologici del 2023 e 2024 in aree precedentemente non classificate come pericolose, si introducono nuove misure di tutela, prevedendo il rispetto di requisiti progettuali specifici in alcune aree e il divieto di insediare funzioni sensibili (residenziali, turistiche, attrezzature pubbliche e spazi collettivi) in altre. Alcune di queste prescrizioni anticipano  quelle a cui poi provvederanno i soggetti competenti  con piani di settore, cui il Comune si adeguerà.

Sono state individuate una serie di misure che tengono conto del rischio idrogeologico e che costituiscono un importante presidio di tutela per i cittadini. In particolare vengono introdotti nuovi livelli cartografici aggiornati sul rischio alluvionale, che estendono l’area di rischio, prevedendo una serie di vincoli. Ci saranno, pertanto, delle zone della città dove non si potranno più realizzare alcuni tipi di interventi o dove si dovranno realizzare con una serie di precauzioni e regole più stringenti per garantire la sicurezza dei cittadini e dei beni.

Altre modifiche e integrazioni

Per favorire una più efficace applicazione delle norme sono state poi introdotte ulteriori modifiche e integrazioni. Tra queste: specifiche sui cambi d’uso al piano terra; minute rettifiche sul territorio rurale; chiarimenti sulla valutazione delle richieste di monetizzazione delle dotazioni territoriali; introduzione della possibilità di riutilizzare temporaneamente come abitazioni le unità immobiliari dismesse, sfitte o sottoutilizzate destinate ad uffici, qualora vengano conferite in locazione alla Fondazione Abitare Bologna in qualità di gestore; riordino del testo di alcune azioni per migliorarne la chiarezza.  

Per maggiori informazioni si rimanda al sito del Comune